Casa Camini – van aankoop tot aardbeving

Na Otto’s eerste blog, over de allereerste stappen naar Casa Camini in Le Marche, deelt hij in deze tweede blog de fase van verder onderzoek, de definitieve aankoop, de keuze van de technici en helaas ook de terremoto, aardbeving, in 2016.

Otto: ‘Het lange weekend vol bezichtigingen heeft ons behoorlijk goed gedaan. Ondanks de vermoeidheid krijgen we er veel energie van. Vooral het laatste object in Cossignano blijft in ons hoofd zitten, met name vanwege de locatie en het uitzicht, al blijft het een uitdaging om door de bouwval heen te kijken.

Misschien is het een idee om over vier weken terug te gaan? Daar denken we niet lang over na, binnen twee dagen zijn de tickets geboekt en half november keren we terug. In de tussentijd willen we de mogelijkheden verder onderzoeken.

De eerste vragen mailen we naar makelaar Luca van Abitare Real Estate. Hij maakt samen met Anne van Viva la Casa! een afspraak met de geometra van de gemeente, die toeziet op het bestemmingsplan en de bouw en verbouw in Cossignano.

Niet alleen de locatie is interessant, ook de prijs – al hebben we nog wel wat vraagtekens. Het huis ligt dicht bij de kust, je rijdt de berg af en na een ritje van slechts twintig minuten over een doorgaande provinciale weg sta je in Grottammare, aan de Riviera delle Palme. Toerisme is een belangrijke bron van inkomsten, maar in de directe omgeving is er meer bedrijvigheid en dus werkgelegenheid.

Grotere steden als San Benedetto del Tronto en Ascoli Piceno, met faciliteiten als een ziekenhuis, zijn in de buurt. Offida, Ripatransone, Montefiore dell’Aso en andere schilderachtige dorpjes liggen op korte afstand.

Vanuit de toekomstige achtertuin heb je zicht op de bergen met in de winter de sneeuw op de toppen. Wandelen kun je er uitgebreid en zelfs skiën is mogelijk. Uiteraard niet zoals de vele kilometers pistes in Oostenrijk, maar toch. Voor een groter skigebied met 246 kilometers aan pistes rijd je in drie uur naar de regio Abruzzo.

In elk jaargetijde lijkt deze locatie ruime afwisseling in activiteiten te bieden, door de nabijheid van bergen, stadjes, zee en strand. Fantastisch toch?

De doorgaande weg zien we als positief; de locatie is niet geïsoleerd en op minimaal twee manieren te bereiken, ook ‘s winters. In dit gedeelte van Italië kan er op één dag namelijk een behoorlijk pak sneeuw vallen. De gemeente heeft met een sneeuwplan beperkte middelen om alle wegen schoon te houden – dit is slechts het geval bij doorgaande wegen.

De weg blijkt uiteindelijk vrij rustig met slechts doorgaand verkeer van Cossignano naar Montalto delle Marche. Dit constateren we zelf, op verschillende momenten, maar het wordt ook door anderen bevestigd.

Via een modderpad parallel aan het huis rijdt de buurman over de grond naar zijn wijngaard. Met erfdienstbaarheid kunnen problemen ontstaan. Is door het jarenlange gebruik recht van overpad verworven? Ook is er geen inrit. Wensen we een nieuwe inrit, via het perceel van de buurman, of willen we een eigen inrit?

In dat laatste geval blijkt dat de grond twee meter naast de doorgaande weg eigendom is van de provincie. Overleg en toestemming is dan een vereiste. Uiteindelijk komen we erachter dat je als eigenaar van een perceel zonder bestaande inrit altijd de mogelijkheid moet krijgen een inrit te creëren, ook al loopt deze over grond van de provincie.

En de zon? In wintertijd staat de zon uiteraard lager, maar het huis ligt op een noordhelling. In hoeverre beslaan de zonnestralen in de zomer het perceel en een toekomstig zwembad? Klopt het kadastraal, zijn vergunningen afgegeven en staat het juist geregistreerd zowel de inhoud als afmetingen?

Wat is het bestemmingsplan en wie zijn de huidige eigenaren? Is er nog sprake van schulden op het perceel? Is er stromend water en elektriciteit op korte afstand? Is de gemeente meewerkend en flexibel? En hoe zit het met de fundering?

Al deze vragen mochten we via e-mail stellen aan de makelaar. Gelukkig spreekt hij redelijk Engels, al is de hulp van Anne een zeer welkome aanvulling. Al vrij snel krijgen we de belangrijkste antwoorden.

Het geheel staat als ruïne in het kadaster vermeld, een groot voordeel op de te betalen overdrachtsbelasting bij aankoop. De belasting wordt berekend over de aankoopprijs en niet over de kadasterwaarde. Inmiddels hebben we ook een kopie van de kadastertekeningen ontvangen, waaruit blijkt dat het diverse percelen betreft waarvan er een aantal samengevoegd kunnen worden.

Twee weken voor we wederom afreizen naar Cossignano, hebben Anne en de makelaar een afspraak met de geometra. Een aantal belangrijke aspecten komen aan de orde. Zo heeft het huis historische waarde; het is een gemeentelijk monument en hetgeen nog overeind staat, moet worden gerestaureerd met behoud van het oorspronkelijke uiterlijk.

Van de delen die niet meer bestaan, is in overleg een eigen ontwerp mogelijk, waarbij grote ramen en/of openslaande deuren mogen worden gebruikt. Het uitzicht over de vallei komt dan volledig tot zijn recht.

Het heeft een zogenaamde classificatie A-status. Dat betekent onder meer dat bij restauratie de bouwkosten hoger uitvallen. Ook kunnen er problemen met bijvoorbeeld optrekkend vocht ontstaan. De gemeente adviseert ons dan ook het geheel een aantal jaar te laten staan in de hoop dat het verder instort.

Men beschikt slechts over een beperkt aantal foto’s van het huis in het archief. Na aankoop is het dan ook van belang om de ruïne in het geheel op te meten en details als grootte van de raamkozijnen, deuropeningen en gevels vast te leggen. De documentatie met uitgebreide fotoreportage dienen we in te leveren bij de gemeente, zodat discussie achteraf wordt voorkomen, mocht de ruïne verder instorten.

Binnen zijn er geen restricties, slechts dat het ontwerp wordt gemaakt voor één woning en dat het huis niet mag worden onderverdeeld in twee appartementen. Subsidies zijn niet te verkrijgen. Hoewel de gemeente beschikt over uitgebreide geologisch rapport van de risicogebieden in Cossignano, wordt voor de fundering verder geologisch onderzoek aangeraden.

In deze fase van het proces lijkt het ons verstandig om de vergoeding voor de makelaar te bespreken en schriftelijk vast te leggen. Let wel: de makelaar opereert tegelijkertijd voor zowel de aankopende- als verkopende partij. Bij een succesvolle transactie ontvangt het makelaarskantoor van beide partijen commissie. In hoeverre er enige onafhankelijkheid is, valt te bezien.

In november 2015 reizen we naar Cossignano voor een tweede bezichtiging. Ook plannen we een afspraak voor een kennismaking met de geometra om de antwoorden nog eens bevestigd te krijgen. Het is slechts een kort bezoek, maar het belangrijkste is dat ons gevoel klopte en nog eens werd versterkt. We besloten meteen een bod uit te brengen.

Bij de overdracht en registratie van onroerend goed is het noodzakelijk in het bezit te zijn van een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale). Dit kun je via een aanvraagformulier van de Italiaanse Ambassade in Nederland binnen enkele weken regelen.

Ook een Italiaans bankrekeningnummer is vereist. Tijdens onze tweede bezichtiging hebben we dan ook direct een afspraak gemaakt om een Italiaanse rekening te openen. Voor betalingen aan aannemer, architect en ook (lokale) belastingen adviseer ik te betalen via je Nederlands bankrekeningnummer. De kosten bij Italiaanse banken vind ik vrij hoog en het online betalingssysteem is in Nederland beter.

Volgens de makelaar is er nog enige ruimte voor onderhandeling. Het openingsbod hebben we dan ook lager ingestoken. Verwacht werd dat een eventueel akkoord lang zou duren, maar na een aantal weken, nog voor de kerst, werd ons bod geaccepteerd. We worden eigenaar van een ruïne op een perceel van vijfduizend vierkante meter!

Bij overeenstemming wordt vaak een aanbetaling gevraagd. Wij hebben ons bod uitgebracht met de voorwaarde niet aan te betalen. Er zitten namelijk een aantal risico’s aan een aanbetaling.

Nog onduidelijk was de exacte afbakening van het terrein, dus plannen we een volgende trip naar Cossignano. Nu niet met zijn tweeën, maar met het hele gezin. Tenslotte verwachten we dat het vakantiehuis een plek gaat worden voor tutta la famiglia.

Eind januari 2016 vliegen we met zijn vijven naar Ancona. De volgende dag staat er ’s middags een afspraak gepland met de makelaar en de geometra. Een van de huidige eigenaren, het oudste familielid, is ook aanwezig. Anne zorgt wederom voor de vertaling.

Met GPS-apparatuur worden de coördinaten voor het nieuwe perceel bepaald. Houten palen worden de grond in geslagen om de nieuwe grens aan te geven. Het is een mooi gezicht; zeker als onze kinderen mogen helpen sjouwen.

Na onze goedkeuring wordt het nieuwe perceel dezelfde week nog opgenomen en geregistreerd in het kadaster. Een dag later hebben we een afspraak met Wolf Toussaint. We kennen hem via andere Nederlanders die een huis hebben gekocht. Hij gaat onafhankelijk onderzoek doen en een juridische controle uitvoeren met betrekking tot het onroerend goed. Ook vertaalt hij de juridische documenten als bestemmingsplan en verkoopakte, een verplichting bij de overdracht.

Een Nederlandse getuige is vereist bij de transactie en ook dat wordt door Wolff georganiseerd. Hij neemt contact op met de notaris die door de makelaar is geregeld. De notaris doet voorafgaand verder onderzoek op eventuele (hypotheek) lasten en/of schulden op het onroerend goed.

Na ons derde bezoek komt alles in een stroomversnelling. Al snel ontvangen we een bevestiging met de datum van overdracht bij het notariskantoor in San Benedetto del Tronto en een compleet overzicht van de berekeningen van betalingen die we moeten voldoen aan de eigenaren, de notaris, makelaar en de overdrachtsbelasting. Dit sturen we door naar de bank, zodat de cheques kunnen worden voorbereid. Een aantal dagen voorafgaand aan de overdracht is het geld overgemaakt naar de Italiaanse bankrekening.

En dan is het 14 maart 2016, de dag van de overdracht. Vanaf het vliegveld gaan we direct naar de bank in Ortezzano om de cheques op naam op te halen, voor we naar de notaris rijden. Op het afgesproken tijdstip is iedereen aanwezig.

De akte wordt volledig voorgelezen – uiteraard in het Italiaans, maar met de vertaalde akte kunnen we het goed volgen. Na het tekenen en het overhandigen van de cheques, komt onze makelaar met een verrassing.

Het blijkt dat de classificatie van de ruïne omgezet kan worden van klasse A naar klasse B. Dit betekent meer flexibiliteit bij het restaureren en afbreken en wellicht lagere kosten. Via een formulier moet dit bij de provincie worden aangevraagd. Uiteindelijk heeft het iets meer dan anderhalf jaar geduurd voordat de nieuwe classificatie ook daadwerkelijk is vastgelegd.

We vieren onze aankoop op het mooie plein in Ascoli Piceno met de lokaal bekende gevulde en gefrituurde olijven, de olive all’ascolana en een goed glas Pecorino.

Tijdens de zomervakantie van 2016 reizen we weer naar Le Marche, dit keer als heuse grootgrondbezitter… Wat is het fijn om over je eigen perceel te lopen!

We hebben een kennismaking gepland met ingenieur Vitale, die we wellicht willen gaan inzetten voor het project. Zijn geometra gaat de ruïne opmeten en documenteren zoals de gemeente ons heeft geadviseerd.

Maar eerst moeten de vele bramenstruiken en een aantal bomen die tegen de muren staan worden weggehaald. Een klus die wordt geklaard door een dorpsgenoot, die we via onze buurman hebben leren kennen en die beschikt over het juiste materiaal. In september 2016 is de grond rondom de ruïne schoon en levert de geometra een compleet document aan met een tekening van het oorspronkelijke gebouw, voorzien van het nodige fotomateriaal.

Nét op tijd, want op 26 oktober 2016 vindt er een stevige aardbeving plaats. Van de buurvrouw ontvangen we ’s ochtends foto’s waaruit blijkt dat de ruïne verder is ingestort.’

Nieuwsgierig naar het vervolg? In zijn volgende blog presenteert Otto het ontwerp, gaat hij op zoek naar een aannemer en treft hij voorbereidingen voor de bouw.